DWS meldt dit in een halfjaarlijkse outlook over de verwachte waardestijging- of daling van Nederlands vastgoed op populaire locaties in 2021 en 2022.

In zijn onderzoek kijkt de assetmanager alleen naar prime-vastgoed: de 5% panden met de hoogste waarde voor de segmenten winkels, kantoren, woningen en logistiek. DWS belegt hierin voor onder andere Nederlandse pensioenfondsen. Omdat het zelf niet in hotels zit, geeft de vermogensbeheerder daarover geen voorspelling.

De nieuwe klap voor winkelcentra wordt volgens DWS veroorzaakt door lagere huurinkomsten, waardoor de waarde van panden verder daalt, en meer leegstand door faillissementen van ketens. ‘De structurele trends die al in gang waren gezet, worden door de coronacrisis versterkt’, zegt Simon Wallace, die bij DWS onderzoek doet naar de vastgoedmarkt.

Voor 2022 verwacht Wallace een waardedaling van circa 4% en vanaf 2023 voor het eerst weer wat groei. ‘We gaan ervan uit dat de economische omstandigheden dan zijn verbeterd en de prijzen voor winkelpanden zich herstellen na de enorme dreun door de coronacrisis.’ De Nederlandse prime-winkelcentra die DWS heeft onderzocht, zitten vooral in stedelijk gebied.

Kantoren

Kantoren op A-locaties in Amsterdam (6% waardedaling) en Rotterdam (4% lagere prijzen) beleefden in 2020 een mager jaar. Op jaarbasis werd er 16% minder kantoorruimte verhuurd in Nederland. Wallace: ‘Deze schatting is wellicht nog aan de lage kant, omdat er veel gebruik is gemaakt van onderhuur. In Amsterdam nam de leegstand voor het eerst in zes jaar toe.’

Lees ook: Voorzichtige waardering coronaklap stuwt rendement op direct vastgoed

Toch meent de vastgoedexpert dat de waardedalingen nog meevielen in vergelijking met bijvoorbeeld de dotcom-crisis. ‘Er komen vanwege covid-19 weliswaar geen mensen meer op kantoor, maar de bedrijven zelf gaan niet failliet vanwege allerlei steunmaatregelen van de overheid. Dat legt een bodem in de markt.’

De vooruitzichten voor dit jaar en volgend jaar zijn een stuk positiever, zegt Wallace. Amsterdamse kantoren kunnen voor 2021 en 2022 rekenen op een waardestijging van respectievelijk 2,5% en 6%. ‘Bedrijven zoeken minder vierkante meter aan kantoorruimte, maar wel van betere kwaliteit. Kantoren op toplocaties in Rotterdam stijgen naar verwachting 2,5% en bijna 5% in waarde.

Woningen

Voor woningen Amsterdam voorziet Wallace een beter beleggingsjaar dan 2020. ‘Vanwege het vertrek van veel expats en weinig nieuwe instroom van hoopopgeleide kenniswerkers, stabiliseerden vorig jaar de huren in duurdere vrije sector.’ De waardestijging van deze panden was per saldo 0%.
De vastgoedexpert verwacht evenwel dat het tekort aan woningen in 2021 en 2022 aanhoudt, waardoor de waarde van duurdere woningen ruim 2% en 9% zal stijgen. ‘Als de coronacrisis voorbij is, zal de hoofdstad weer snel aan populariteit winnen.’

Toch richt DWS zich als belegger de komende jaren steeds meer op locaties buiten de binnenstad, in de verwachting dat werknemers ook na de coronacrisis meer thuiswerken en daardoor ruimere woningen zoeken.

Logistiek

DWS voorspelt de hoogste rendementen voor logistiek vastgoed. In 2020 steeg dat al 5% in waarde. Wallace verwacht dat hier dit jaar nog eens 11% bijkomt, omdat de vraag van retailers en bezorgbedrijven naar opslagruimte blijft stijgen, terwijl het aanbod beperkt blijft. ‘Dat leidt tot huurstijgingen en daarmee hogere waarderingen.’

De waarderingen krijgen een extra impuls, omdat de vraag vanuit beleggers naar logistiek vastgoed ook onverminderd hoog blijft. ‘Keerzijde is wel dat nieuwe beleggers genoegen moeten nemen met een lager aanvangsrendement.’

De vastgoedexpert verwacht dat logistiek vastgoed in 2022 wat gas terugneemt, met een waardestijging van 5%.

Een waardestijging of -daling is één deel van het totaalrendement dat pensioenfondsen op vastgoed rapporteren. Het andere deel bestaat uit huurinkomsten. DWS komt tot de volgende totalen voor 2021.